Select language:

Cập nhật cổ phiếu KBC – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 17.000đ

Chủ nhật - 12/08/2018 08:29
Nhận định KQKD – KQKD 6 tháng đầu năm của KBC (Cổ phiếu KBC) tăng mạnh từ mức thấp năm ngoái. Triển vọng tích cực. Tiếp tục...
Cập nhật cổ phiếu KBC – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 17.000đ
Cập nhật cổ phiếu KBC – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 17.000đ

Nhận định KQKD – KQKD 6 tháng đầu năm của KBC (Cổ phiếu KBC) tăng mạnh từ mức thấp năm ngoái. Triển vọng tích cực. Tiếp tục duy trì đánh giá Mua vào. KBC (Mua vào) gần đây đã công bố KQKD hợp nhất 6 tháng đầu năm 2018 chưa soát xét với doanh thu thuần đạt 1.004 tỷ đồng (tăng 107,2% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 291 tỷ đồng (giảm 29,6% so với cùng kỳ). Nếu không tính 355 tỷ đồng lợi nhuận tài chính từ bán dự án Lotus trong Q2/20147 thì LNST 6 tháng đầu năm 2018 tăng 92,7% so với cùng kỳ. Kết quả thực hiện sau 6 tháng đã hoàn thành được 38,6% kế hoạch doanh thu và 36,4% kế hoạch LNST đề ra cho cả năm. Kết quả đạt được hơi thấp hơn so với kế hoạch và điều này chủ yếu là do thời điểm hạch toán dự án Phúc Ninh. Công ty dự kiến bàn giao phần lớn diện tích đất và nhà thấp tầng đã bán trong Q4/2018; theo đó chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ hạch toán đáng kể lợi nhuận từ BĐS trong nửa cuối năm 2018.

Doanh thu cho thuê đất KCN tăng rất mạnh – Trong 6 tháng đầu năm 2018, công ty đã hạch toán 824 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất KCN (tăng 283,6% so với cùng kỳ). Trong 6 tháng đầu năm 2018 công ty hạch toán khoảng 51,4 ha (cùng kỳ năm 2017 hạch toán 11,8 ha).

  • Quế Võ – 321 tỷ đồng (19,1 ha).
  • Tân  Phú Trung – 205 tỷ đồng (12,3 ha)
  • Quang Châu – 142 tỷ đồng (11,2 ha).
  • Tràng Duệ – 156 tỷ đồng (8,8 ha).

Dự kiến KBC sẽ ghi nhận giá trị lớn hơn nhiều từ dự án Phúc Ninh trong nửa cuối năm 2018 – Dự án khu đô thị Phúc Ninh nằm tại Bắc Ninh có tổng diện tích 136,5 ha; trong đó giai đoạn 1 là 75 ha và giai đoạn 2 là 61,5 ha. Trong năm 2017, công ty đã bán khoảng 6 ha giai đoạn 1 của dự án với tổng giá trị hợp đồng bán nhà là 1.600 tỷ đồng. Tổng tiền giá trị các hợp đồng đặt mua đến cuối năm 2017 là 1.361 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2018, KBC đã hạch toán 91 tỷ đồng doanh thu từ 0,6 ha tại dự án. Chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ bàn giao phần lớn đất nền và biệt thự đã bán trong năm 2017 vào Q4 năm nay. Và công ty sẽ hạch toán tiếp khoảng 700 tỷ đồng trong 6 tháng cuối năm.

Lợi nhuận gộp tăng mặc dù tỷ suất lợi nhuận gộp giảm – đạt 541 tỷ đồng (tăng 98% so với cùng kỳ); tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 54% (cùng kỳ năm 2017 là 58,5%). Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm là do thay đổi trong cơ cấu doanh thu trong kỳ.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng chậm hơn doanh thu – Chi phí bán hàng & quản lý 6 tháng đầu năm tăng lên 98,7 tỷ đồng (tăng 23,5% so với cùng kỳ) trong khi tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu giảm xuống còn 9,8% từ 16,5% cùng kỳ năm ngoái.

Tại thời điểm cuối Q2, tổng tài sản của KBC đạt 16.165 tỷ đồng (tăng 2,4% so với cùng kỳ). Trả trước người bán tăng nhẹ lên 1.938 tỷ đồng (tăng 7% so với đầu năm), bằng 12% tổng tài sản. Trong đó chúng tôi nhận thấy trả trước các bên liên quan (Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư Kinh Bắc và Công Ty Cổ Phần Dịch Vụ Kinh Bắc) – là 1.754 tỷ đồng (bằng 10,9% tổng tài sản). Chúng tôi được biết 2 công ty này cung cấp dịch vụ tư vấn về đền bù giải phóng mặt bằng cũng như quản lý cho thuê nhà xưởng vừa và nhỏ cho KBC.

Chúng tôi cũng nhận thấy trong khoản mục hàng tồn kho hiện tại, số dư đã đầu tư vào dự án khu dân cư Tràng Cát là 3.490 tỷ đồng (21,6% tổng tài sản). Chúng tôi được biết thời gian triển khai dự án này đã được lùi lại nên hiện chưa rõ thời điểm bắt đầu tiếp tục triển khai và mở bán. Các khoản phải thu khác bằng 10,4% tổng tài sản, chủ yếu là phải thu từ chuyển nhượng các khoản đầu tư vào các pháp nhân khác và thời gian thu tiền có lẽ cũng sẽ dài hơn kỳ vọng trước đây của chúng tôi. Chúng tôi cho rằng chất lượng các tài sản cần được theo dõi sát trong thời gian tới.

Cho năm 2018, HSC giữ nguyên dự báo doanh thu tăng trưởng 100,5%. Tuy nhiên, chúng tôi điều chỉnh tăng nhẹ dự báo tăng trưởng LNST lên 20% – Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu năm 2018 đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 100,5%) và tăng nhẹ dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ từ 697 tỷ đồng (tăng trưởng 19,3%) lên 702 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) chủ yếu do thay đổi dự phóng đóng góp từ các KCN. Dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu cho thuê đất KCN là 1,35 nghìn tỷ đồng (tăng 89%). Ở mảng này, HSC giả định KBC sẽ hạch toán doanh thu từ cho thuê 82 ha đất với giá cho thuê bình quân là 72,5 USD/m2. Cụ thể, theo từng dự án như sau:

–     KCN Quang Châu – 321 tỷ đồng (tăng 273,5%) từ 582 tỷ đồng (tăng 578%) trong dự báo trước đó.

–     KCN Tràng Duệ – 361 tỷ đồng (tăng 16,7%) từ 548 tỷ đồng (tăng 77%).

–     KCN Tân Phú Trung – 328 tỷ đồng (tăng 46,1%) từ 155 tỷ đồng (giảm 31%).

–     KCN Quế Võ – 337 tỷ đồng (tăng 246,7%) từ 62 tỷ đồng (giảm 36%).

  • Do giá trị hợp đồng bán nhà tại dự án Phúc Ninh lớn và công ty xây dựng đúng tiến độ, nên chúng tôi tin tưởng rằng KBC có thể giao sản phẩm bán trong năm 2017 cho người mua trong Q4 năm nay và hạch toán 800 tỷ đồng (tăng 244%).
  • Về các mảng khác, chúng tôi cho rằng KBC sẽ bán 5 nhà xưởng với trị giá 175 tỷ đồng (tăng 27,7%). Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 51 tỷ đồng (tăng 40%).
  • Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 12% và đạt 153 tỷ đồng năm 2018.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động trong khoảng 50-52%.
  • Chi phí lãi vay dự kiến tăng lên 228,4 tỷ đồng (tăng 113,6%) do công ty tăng vay & nợ thuê tài chính để đầu tư cho dự án mới.
  • Chi phí bán hàng & quản lý tăng 28% lên 226 tỷ đồng do chi phí marketing, phát sinh cả từ hoạt động cho thuê đất KCN và bán nhà tại dự án khu dân cư mới.

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 702 tỷ đồng (tăng trưởng 20,0%). Theo đó EPS năm 2018 đạt 1.494đ (tăng 20%) và P/E dự phóng là 7,9 lần.

Cho năm 2019, HSC dự báo doanh thu tăng trưởng 11,2% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 10,5% – Chúng tôi hiện dự báo doanh thu năm 2019 đạt 2,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 11,2%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 776 tỷ đồng (tăng trưởng 10,5%). Dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê đất KCN đạt 1.450 tỷ đồng (tăng 7,7%). HSC giả định KBC sẽ hạch toán doanh thu từ cho thuê 86 ha đất với giá cho thuê bình quân là 73,6 USD/m2.
  • Chúng tôi cũng giả định công ty sẽ hạch toán 955 tỷ đồng (tăng trưởng 19,4%) doanh thu BĐS.
  • Ở các mảng khác, chúng tôi dự báo KBC sẽ bán 5 nhà xưởng với trị giá là 175 tỷ đồng. Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 56 tỷ đồng (tăng trưởng 9%).
  • Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 12% và đạt 153 tỷ đồng năm 2019.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động trong khoảng 50-52%.
  • Chi phí lãi vay dự kiến tăng lên 253 tỷ đồng (tăng 10,8%).
  • Chi phí bán hàng & quản lý tăng 16,8% lên 264 tỷ đồng và tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu là 10,4%.

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 776 tỷ đồng (tăng trưởng 10,5%). EPS năm 2019 đạt 1.651đ (tăng 10,5%) và P/E dự phóng là 7,2 lần.

KBC hiện sở hữu và quản lý tổng quỹ đất hơn 5.100 ha cho phát triển KCN – Tổng quỹ đất do KBC quản lý hiện vào khoảng 5.174 ha. Trong đó, 3.100 ha được sở hữu trực tiếp bởi công ty mẹ và các công ty con. Chiến lược chính của KBC là tiếp tục tập trung vào phát triển KCN và các dự án dân cư tiềm năng tại các vị trí đắc địa. Trong quá khứ, công ty chuyên về phát triển KCN cho các công ty công nghệ cao. Tuy nhiên, do dòng vốn FDI vào Việt Nam hiện có xu hướng chuyển dịch sang nhiều lĩnh vực khác như năng lượng, KBC cũng nắm bắt xu hướng và xem xét cơ hội phát triển KCN cho các công ty trong lĩnh vực tiềm năng này. Đối với các dự án dân cư, bên cạnh việc phát triển nhà ở cho cán bộ công nhân viên của KCN , KBC cũng sẽ phát triển các sản phẩm đất nền và nhà ở cho mục đích chuyển nhượng tại các dự án BĐS như Phúc Ninh, Ngoại Giao Đoàn, từ đó tạo thêm nguồn thu nhập ổn định trong tương lai. Nhờ vậy, chúng tôi dự báo trong 3 năm tới:

  • Doanh thu sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp là 19,1%.
  • LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp là 13,5%.

Kết luận đầu tư – Tiếp tục đánh giá MUA VÀO. Chúng tôi ước tính RNAV của Cổ phiếu là 17.000đ. Giá cổ phiếu hiện thấp hơn giá trị hợp lý 44,1%. Xét về triển vọng lợi nhuận, mảng BĐS sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu lớn hơn trong năm nay và dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong tương lai và thu nhập từ cho thuê KCN cũng được dự báo sẽ tăng mạnh hơn so với mức thấp của năm 2017. Quyết định phê duyệt cuối cùng cho mở rộng thêm 687 ha tại KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực tăng trưởng chính về dài hạn và chúng tôi ước tính RNAV nhờ vậy sẽ tăng thêm 10% lên 17.000đ/cp. KBC là công ty khai thác KCN nổi bật hoạt động tại trọng điểm công nghiệp của khu vực phía Bắc Việt Nam, là nơi thu hút dòng vốn FDI mạnh nhất. Công ty cũng đã mở rộng sang mảng khu đô thị cung cấp nhà ở sát các KCN của mình. Và dự báo mảng này sẽ là nguồn doanh thu ngắn hạn đáng kể.

Tác giả bài viết: Nguồn: Research HSC

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

Căn hộ cao cấp Quận 2 - Waterina Suites

Căn hộ cao cấp Quận 2 - Waterina Suites - Chất lượng Nhật Bản

Căn hộ cao cấp Waterina Suites là căn hộ điển hình của phong cách kiến trúc “Nhật Bản”, thiết kế tối giản, tự nhiên và cân bằng hoàn hảo, kiến trúc thế kỷ 21.
Giá chỉ từ 70 triệu/m2

Giới thiệu về chúng tôi

Chúng tôi chuyên cung cấp các dịch vụ tư vấn đầu tư chứng khoán hàng đầu tại Việt Nam. Chúng tôi cung cấp một lượng lớn những ý kiến chuyên môn, quản trị và các dịch vụ giao dịch chứng khoán chuyên nghiệp cho khách hàng tại Việt Nam. Chúng tôi kết hợp chặt chẽ giữa tinh thần làm việc trách...

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây